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买房卖房这些套路你要防 房产中介六种猫腻常见

2018-08-21 15:37来源:泉州晚报浏览:我要分享:

  8月15日,武汉市一伙房屋中介,引发“纠纷”报警多达数百起,被法院一审判决为黑社会性质组织,此事引发社会强烈反响。近日,泉州市民王先生向本报反映,他通过中介交易一套二手房,过户时才发现被中介多收了几千元代办费,这让他很气愤。

  如今,不管是买卖房屋,还是租房,都离不开中介。规范的中介服务可以帮助市民顺利完成房屋交易,而一旦中介服务出现问题,便会给交易双方带来不小的风险。市民通过房产中介租房、买卖房有哪些不愉快的遭遇,相关部门如何监管,市民又该如何规避风险?

  案例篇

  全国首例 中介被判黑社会组织

  一度盘踞在武汉市中南、亚贸一带的一伙房屋中介,引发“纠纷”报警多达数百起,几乎天天扯皮,这样还能做生意?武昌警方深入调查后发现,这伙黑中介以“纠纷”滋事为职业,蓄意坑害房客、欺诈房东,非法营业额高达3000余万元,“纯利润”超过1000万元。

  这伙黑中介在租房中介合同条款里暗设陷阱,借着合同纠纷的外衣掩盖欺诈,以大学毕业生为主体的租房族受害犹深。武昌警方走访数以百计的受害人搜集证据,锁定该团伙寻衅滋事、聚众斗殴、敲诈勒索、强迫交易、妨碍公务的犯罪事实,以涉嫌组织、领导、参加黑社会性质组织罪等罪名,将任洪卓等17人抓获。

  8月15日,武汉市武昌区法院一审判决该团伙为黑社会性质组织。据悉,该案是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。

  巧立名目

  骗得首付款挥霍一空

  今年1月,晋江梅岭街道某门店25岁的房屋中介人员杨某利用购房者不懂操作流程进行诈骗。受害者是来自河南的务工人员武某,杨某收取10万元意向金后表示可代办高额贷款,若无法操作则退回意向金,博得了武某的信任。紧接着杨某告知武某其征信有问题,需要先交首付款、手续费等,并发了一个私人账户。武某以为这是正规的中介公司操作,随即转账24万元到杨某提供的账户上。先后诈骗得到30万元后,杨某在网络上赌博挥霍一空。

  暗箱操作

  抛开房东套取购房款

  郭某在泉港区经营一家房产中介公司,2016年9月6日,柳某和蔡某在他的牵线下,签订了房产买卖协议。双方约定购房款为47万余元,具体付款方式为柳某支付定金5万元,当月内再支付20万元首付款,剩余的款项向银行申请贷款。

  随后,郭某便以中介的身份,向柳某提出由他代收房款,并负责到银行办理贷款手续。当天,柳某就将5万元汇至郭某的银行账户。几天后,郭某告诉柳某可以办理银行贷款还款手续了,让柳某汇了20万元购房款。郭某拿到25万元后,并没有去办理贷款手续,而是将钱拿去偿还自己所欠的债务。

  调查篇

  代办费让人花得莫名其妙

  近年来,许多房产中介急功近利,未尽义务审查交易双方、房产的具体信息,或故意利用信息不对称设置陷阱等,让不少购房者、租房者花了“冤枉钱”、吃了“哑巴亏”。

  市民苏先生就因为所谓的代办费一事与中介机构产生了矛盾。“签订合同后,中介收取了一笔中介费,承诺代办一切事项。”他心想自己也不懂流程,多花点钱也省事。后来要办理贷款时,中介又收取2000元所谓的金融代办费。办理贷款时,他发现只要带齐了资料,手续很简单,不到半个小时就搞定了。事后,他认为中介收取了中介费,又收取2000元的代办费很不合理,他要求退钱时遭到拒绝。

  记者走访了中心市区几家中介机构,发现中介人员除了行规的中介费用,还提出了模糊的金融代办费等费用。中介人员解释,到时需要跑银行、过户等手续都是中介来代办,所以收取一定的“辛苦费”。记者咨询这块费用具体多少时,中介人员则显得比较隐晦,表示到时候依据难度再谈就行。

  隐瞒学位占用等关键事实

  记者调查发现,不少二手房房东为了尽快将房屋卖出、卖个好价钱,费尽心思隐藏房屋的问题。除了房屋质量问题,近年来最常见的就是二手房学位纠纷。中介为了赚取佣金,往往也和房东达成某种默契。

  今年7月,来自安溪官桥的林先生通过中介介绍,看中了王先生在中心市区红梅新村的一处“学区房”。在中介的见证下,双方签订了房屋买卖合同。合同约定了付定金和首付款的时间,还特别约定“卖方无孩子占用房屋学位”。林先生交完定金,办理过户时,才发现该房屋学位被前一个业主所占用。林先生认为中介机构未调查核实房屋的关键事实,要负违约责任。中介拒不承认,问题迟迟未能解决。

  利用信息不对称买卖双方通吃

  去年下半年,陈先生将湖心苑的房屋委托给中介公司出售。“我的预期是卖160万元,但中介说这个房子是楼梯房最多也就卖到150万元。”陈先生告诉记者,中介机构通过各种方式不断降低自己的心理预期,但表示会力推这套房子,附加条件是只要房子卖出超过150万元的价格,多出来的钱归中介所有。考虑到手头紧张,他答应了。

  未曾想,不到一个月,中介就确认了一个买家,对方同意158万元成交。后来,他才发现中介挂出的价格竟然是165万元,而且有不少人询问。眼看8万元就这么轻易被中介赚走了,他后悔莫及。

  揭秘篇

  六种中介服务常见猫腻

  走访中,记者认识了几名房产中介业内人士及房产交易中心工作人员。为此,记者请他们分析整理了房产中介服务中常见的猫腻。

  1.中介费标准不一

  中介收费名目多,这是很多买卖过房子的人的深刻印象。当然,其中有一些费用是中介代收的,但有些费用却是他们巧立名目而来的,一些代收的费用他们甚至也“雁过拔毛”。还记得中介建议并催促你缴纳的快贷费和加急赎契费等费用吗?房屋交易中心市场监管科工作人员提醒,中介费率都是有可谈空间的,建议购房者根据自己所买的房屋价格来权衡,坚决地告诉中介,说不清楚的费用不交钱。

  2.虚报房屋价格

  对于房源价格参差不齐的问题,业内人士王经理建议购房者理性判断自己可以接受的价格,然后和房主见面双方谈判。涉及交易的问题或疑点,当面交流,让中介没有浑水摸鱼的空间。对于网络上房源帖子的价格,以及二手房中介经纪人给出的报价,作为一个参考值即可。一些中介会虚报价格,再假装他们努力让房东降价,让你以为得了便宜。

  3.全权委托书存猫腻

  这一头跟业主说:“卖房手续烦人,您签全权委托书,我们全部代办,而且会优先推介房源。”另一头,告诉买家:“业主出差在外地,已经全权委托我们独家代理。”泉州不动产登记中心遇到过不少这样引发的纠纷,工作人员提醒,买房毕竟不是买菜,双方都应格外慎重。

  4.设局“逼”签约

  有没有碰到过这种情况?看房时,第一套房都不算太好,勉强凑合,中介再推第二套,感觉条件不错。满以为尘埃落定,下午中介就来电,第二套刚卖出,第一套也有人约看,手慢无。泉州不动产登记中心工作人员提醒,针对中介带客户看房经常会耍的这类小伎俩,购房者要保持一颗平常心,中介催得越急,可能猫腻越大,你后悔的可能性也越大。

  5.购房款风险

  在购房款支付问题上,房款一般分为定金、首付款、尾款。定金占总房款的比例一般不可超过20%,以免因首付交付过多而业主违约等麻烦,首付款的支付时间双方一定要协商一致。房屋交易中心市场监管科工作人员表示,以往发生的房钱两失情况不少,正在推行通过银行机构收取定金,不要轻易交钱给中介。

  6.鼓动材料造假

  部分中介机构为促成交易,还诱导购房者办理“假离婚”,以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。有的中介替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口簿”以蒙骗相关部门,并收取数百元的“工本费”。房屋交易中心工作人员表示,违规行为一旦被发现,购房者损失的不只是定金等,还要负法律责任。

  举措篇

  全面推行网上签约 中介不容易“偷吃”

  “二手房交易也称存量房交易,现在买卖双方通过网上就能够办理,其实已经很便捷。”泉州不动产登记中心综合科陈主任表示,从2017年11月10日开始,我市正式开通不动产登记“外网申报-内网预审-现场即办”网上办事平台。这意味着,泉州中心市区二手房、新建商品房、预购商品房抵押权、抵押权首次登记等不动产业务都可通过网上申报办理。

  陈主任介绍,二手房市场一直以来不乏暗箱操作,例如中介机构利用自己掌握的房源信息,暗中加价,原本一套标价100万元的房子,由于中介公司代办所有的手续,有的中介卖成120万元,但实际只给房主报价的100万元。这样造成房价虚高,影响市场。2017年9月18日起,泉州市中心市区(包括鲤城、丰泽、泉州开发区)已取得不动产权证或房屋所有权证的二手房交易,全面推行二手房买卖合同网上签约。网上签约实行后,二手房的价格公开透明,中介就不容易“偷吃”。

  根据有关方案,实行网上签约备案的二手房,其房屋挂牌价格、房屋用途、位置等房源信息,都将公示于网上,未在网上公示的二手房,将不予过户;未经备案的房地产经纪机构,以及未注册的房地产经纪人员,其办理的如房地产交易与登记、租赁、抵押等业务,部门将一概不予受理。对存在不通过二手房交易平台进行二手房网签及其他违法违规行为的,予以记入不良信用档案,并责令限期整改,直至停止其网签操作资格,情节严重的,将移送相关部门严肃查处。

  根据规定,各房地产中介机构应到泉州市房屋交易中心备案后使用二手房交易平台从事存量房买卖中介业务。房地产中介机构为交易双方办理二手房网签不得再行额外收取任何费用。

  那么,买卖双方进行网上签约程序是否麻烦?陈主任表示,操作起来并不难,通过市住建局网站(“网上办事—在线系统”栏目里的“存量房交易平台”)登录,有详细的步骤介绍,也省去了市民来回跑交易中心。即使市民来到泉州市行政服务中心,也可以通过“二手(存量)房交易登记‘一口式’联审服务办理指南”进行全面的了解。二手房买卖双方当事人自行成交且尚未委托房地产中介机构的,可直接到市行政服务中心一楼交易登记综合窗口或八楼泉州房产交易管理所房地产中介事务所,签署《自行成交声明》后,办理二手房网签。

  规范市区400家中介 今年全面开展专项整治

  根据今年最新统计数据,中心市区登记在册的房产中介有400家。今年3月20日,泉州市住建局下发《泉州市中心市区房地产中介机构2018年规范整治工作方案》,今年全面开展房产中介整治工作,主要检查内容包括3个方面:是否存在侵犯客户权益行为,是否存在违规业务承接行为,是否存在扰乱市场秩序行为。其中特别要求,房地产中介机构须与当事人签订《房屋状况说明书》《二手房交易事项告知书》。

  “规范房地产经纪行为是此次整治工作的重点。”房屋交易中心市场监管科蔡科长表示,中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息,对承接出售、出租经纪业务的房屋,应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料,编制《房屋状况说明书》。

  “房屋状况说明书中,明确体现了房屋性质、土地使用权性质,以及房屋权属状态有无抵押、查封等核心要素,还包括有无户口、有无物业管理、契税发票填发日期或权证办理日期等重要事项,这些都是关系到房屋能否正常交易的一些基本因素,可以让购房者更加了解房屋情况。”蔡科长介绍,这就要求中介机构在承接业务或经纪过程中必须履行核实义务,同时,委托人也需要配合中介机构签订房屋状况说明书。

  整治工作要求,中介机构及人员在完成经纪业务前,应当与当事人签订《二手房交易事项告知书》,诚实、客观告知服务对象有关房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费、限购限贷政策、经纪服务的内容及完成标准、经纪服务收费标准和支付时间等事项。“确保房地产中介机构履行经纪告知义务,也是避免产生房地产交易纠纷的有效举措。”

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